※この記事は、株式会社EMEのホームページで2021年11月13日に掲載したものを、内容を見直して再掲載しています。
一棟アパートやマンション、賃貸中の区分マンションを売るとき、買主の多くは「この物件は利回りが何％か」で価格を考えます。売主としても、利回りの考え方を知っておくと、提示された価格が妥当かを判断しやすくなります。
表面利回り
表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。
表面利回り ＝ 年間の家賃収入 ÷ 物件価格
たとえば、年間の家賃収入が600万円の物件を、買主が表面利回り8％で買いたいと考えると、価格は600万円 ÷ 8％ ＝ 7,500万円になります。同じ家賃収入でも、買主が求める利回りが高くなるほど、価格は下がります。
注意したいのは、家賃収入を「満室の場合」で計算するか、「いま入っている部屋だけ」で計算するかで、数字が大きく変わることです。空室が多い物件では、買主は現況の家賃収入で考えることが多くなります。
実質利回りと、物件にかかる経費
実質利回りは、家賃収入から経費を差し引いて計算します。
実質利回り ＝（年間の家賃収入 − 年間の経費）÷ 物件価格
収益物件では、主に次のような経費がかかります。
- 管理委託料、建物の清掃・点検の費用
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険・地震保険の保険料
- 修繕費（退去後の原状回復、設備の交換、外壁や屋上防水などの大規模修繕）
- 入居者募集の広告費
表面利回りが同じでも、経費が多い物件は実質利回りが低くなります。特に、大規模修繕の時期が近い物件は、買主がその費用を差し引いて価格を考えます。
売るときに、価格に影響すること
買主は、いまの利回りだけでなく、これから先の収支を見ています。空室が多い、家賃の滞納がある、修繕が必要な箇所がある、といった点は、価格を下げる要因になります。逆に、家賃や入居期間、修繕の履歴、毎月の経費がわかる資料が揃っていると、買主は収支を見通しやすく、話が進みやすくなります。
売却を考え始めたら、レントロール（部屋ごとの家賃と入居状況の一覧）、修繕の履歴、固定資産税や管理費など経費がわかる資料を、手元に集めておくとよいでしょう。
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当社の代表は、2012年から不動産賃貸業を続けてきた大家でもあります。空室や修繕が必要な状態も、必要な費用を見積もって買取価格に織り込みますので、売却の前に修繕や満室にしていただく必要はありません。
修繕費や返済の負担が重くなった物件の売却／空室が多い物件の売却
株式会社EME 代表取締役 的塲 栄太
執筆：代表取締役 的塲 栄太（プロフィール）