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表面利回りと実質利回りとは
投資物件（収益物件）の資料に出てくる、「利回り」。
投資額に対して、どの程度のリターンがあるかを測る尺度のことです。
不動産投資（賃貸業）における、利回りは大きく分けて、2種類あります。それが、表面利回りと実質利回りです。
具体的に、どうやって計算するのか、見ていきましょう。
■表面利回り
年間の家賃収入を物件価格で割り戻したものです。
年間家賃収入÷物件価格×100＝表面利回り。
例えば、5000万円の物件で、年間家賃収入が500万円であれば、利回りは10％。シンプルですね。
多くの物件概要資料では、この表面利回りで記載されているので、物件検討初期の精査に用います。
■実質利回り
表面利回りに、年間に掛かる経費を考慮した利回りです。
（年間家賃収入-経費）÷物件価格×100＝実質利回り という計算になります。
詳細は、別記事でお伝えしますが、経費には以下のようなものがあります。
固定資産税、火災保険料、各種修繕費、管理費など。
※詳細知りたい方は、別のページを参照ください！
利回りを見る際の注意点
利回りの良い物件でも、注意が必要です。
・レントロールを見ると、空室の想定家賃があまりに高いケース。昔から住んでいる方の家賃が高く、利回りを引き上げてることもあります。適正な家賃で利回りを想定しておきましょう。
・募集経費の相場なども確認しておきましょう。家賃は適正でも、広告料3ヶ月分支払っている物件が多いエリアで、低賃料の場合、経費倒れになります。
・不動産賃貸業が保有期間全ての収支で、最終的な収支が決まります。
つまり、保有期間中にキャッシュフローを得ても、損切りの価格で売却をすれば、通期収支がマイナスになる可能性もあります。相場から見て割安か、売却の目処は立ちそうか、念頭に置いておきましょう。
