物件購入後、収益を生むための大事な要素として、入居率があります。
この入居率は物件力（賃料×物件スペック×エリア）によるところは大きいですが、募集・案内する管理会社や客付会社さんの力は無視できません。
今回は、その管理会社を選ぶ上でどのような観点に注意して選んでいるか、お伝えします。
管理会社の業務内容について
まず、管理会社はどのような業務を行なっているかご説明します。
主に、物件管理業務、賃貸管理業務を対応いただきます。物件管理業務は修繕業務や清掃業務などで、賃貸管理業務は入金管理・空室管理・空室の募集活動などを指します。
ただ、その詳細な業務内容と費用は、管理会社により異なります。今回は、私が物件取得した際に、管理会社に確認する項目についてお伝えします。
①客付け力
客付力は管理会社選定において、重要なポイントになるので、しっかりヒアリングしましょう。
・既存管理物件の入居率はいくらか。（購入時の選定であれば、購入物件の過去入居率がどの程度か確認。）
・空室募集の際、他社への客付け依頼も可能か。（自社の直接のお客様のみに物件紹介するという会社もあります。）
・大家側で周辺仲介店に営業をかけても大丈夫か。
・他社が客付けした場合、広告料は他社へスライド可能か。
オーナー側で動くことに了承頂いていれば、最悪動きが悪い時でもまだやりようがありますが、
これを拒否する会社も中にはあるので、事前に確認するようにしましょう。
②修繕対応
緊急対応以外の修繕は、オーナー対応も可能かについて、確認します。
修繕費用見積もりは、エリアや会社によってかなりバラつきがあります。
なかなか事前に見積もりの全てを擦り合わせるのは難しいので、オーナー側での手配も可能かを確認しておき、どうしても収支に見合わない場合は直接発注を検討するようにしています。
③対応いただける業務範囲
・ 夜間、休日も含め緊急対応は可能か。
・ 退去時の立会いについて
→基本的な部分ですが、確認するようにしましょう。
④管理費
家賃に対しての管理費用はいくらかについて、確認します。
概ね３－５％程度の管理費ですが、エリアや会社によって、ばらつきがあります。
管理費は安いに越したことはありませんが、それ以上に客付けの力があるかの方が大事なポイントなので、運営状況がよい管理会社にはそれなりに管理費を払うことをお勧めします。
⑤担当者の人柄
今後、ビジネスを一緒にやっていく間柄になるため、自分自身との相性も大事です。
客付に関する知見や、提案姿勢、コミュニケーションスタイルなども、確認しておきましょう。
⑥2021年6月施行の賃貸住宅管理業法に準拠した対応
2021年6月、賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律） が施行され、200戸以上の住戸を管理する賃貸住宅管理業者には「登録」が義務付けられました。
改正のポイントして、サブリース業者と所有者間での賃貸借契約の適正化を図るものですが、賃貸管理業にも義務化されている点があります。
・事務所ごとに賃貸住宅管理者の配置。
・管理受託契約締結前に、管理業務に関する重要事項を書面交付し、説明。
・管理する家賃等について、自己の財産等と分別管理を行う。
・業務の実施状況に関する定期報告
気を付けるポイントのひとつとして、自己財産との分別管理があります。
口座管理を分けていない業者の場合、管理会社の運転資金と家賃が混在してしまいます。そのため、家賃が運転資金や、他の大家さんへの支払いに回される可能性もあります。そのため、家賃の分別管理は念のため、事前に確認しておきましょう。
最後に
いかがでしたでしょうか。
管理会社は実際に仕事を一緒にしないと、本当の良しあしは分かりづらい点でもあります。
ただ、賃貸経営においては、満室に一番影響する部分なので、しっかりと選定をするようにしましょう。
管理会社へのヒアリングは勿論のこと、周辺物件を所有してる大家さんに、管理会社の評判を聞けるとより良いと思います。
弊社でも関連会社で管理は受付しておりますので、ご興味ある方は一度ご連絡ください。
