①景気に左右されにいくい安定した事業である
賃貸業は景気による影響は受けにくく、賃貸相場や入居率の変動は少ない傾向にあります。 コロナ禍で退去するというケースもゼロではありませんでしたが、その影響は数える程度です。 つまり、取得価格を間違えなければ、手堅いビジネスです。
②早く始めれば、その分多くのキャッシュフローが積み上がる
当たり前ですが、1年早く始めれば、1年分キャッシュフローが早く積み上がることになります。
いい物件を探すことは大事ですが、100点を目指して1物件も買えない人よりも、70点でもコンスタンスに購入する方が確実に資産規模は拡大できるビジネスです。
これまでお会いした方の中でも、ずっと勉強だけを続けて、物件を選り好みし過ぎてしまった結果、買えないという人もいます。よく考えて購入することは大事なのですが、買わなければキャッシュフローが生み出されることはありません。
私は5年前に賃貸業をスタートさせましたが、年間当たり100万円でもキャッシュフローを積み上げれば、次の物件の自己資金にすることもできます。時間の感覚を持って、投資することはとても大事なように思います。
③早く始めれば、早く借入も減り、売却益を得られる機会も増える。
早く始めると、その分売却するチャンスも多くなります。
不動産の物件相場は、上下しますので、いい相場が来れば売却すれば良いですし、そうでなければ保有し続ければ良いです。保有し続ければ残債が減り、売却チャンスはまた広がることになります。
仮に、1億円の一棟マンション（築25年、家賃収入1000万、表面利回り10％）を購入するとします。
融資は、22年で金利2％（元利均等）で計算すると、
●5年経過後の残債：約8,063万円
賃料1000万円で、残債利回りは12.4％。
賃料を5年で5％減ったとして950万円で、残債利回り11.8％。
●10年経過後の残債：約5,956万円
賃料1000万円で、残債利回りは16.8％。
賃料を10年で1割減ったとしても900万円で、残債利回りは15.1％。
エリアにもよりけりですが、時間経過により残債は減り、残債ベースの利回りを上げるチャンスは広がります。
