不動産投資（不動産賃貸業）は、借入を伴うことが多く、多額の融資を受けることで「失敗したら・・・」と恐怖心のある方もいらっしゃるかと思います。私自身もそうでした。
、ポイントを抑えれば、大きな失敗は防ぐことができます。
結論としては、
・ストレスを掛けても利益の残る物件がどうか。
・家賃が適正か。
負けない事業運営をするために、この見極めが大事です。具体的な方法として、大事なものを3つに絞ってお伝えします。
目次
①空室率や金利が上がっても、収支が合う物件を選ぶ。
空室、修繕、金利上昇など、収支に影響を与える要素はいくつか存在します。 そのため、これらの経費が見えず購入を足踏みしている方もいるのではないでしょうか。この点についての対策は、端的にいうと、「安く買う」ことに尽きます。購入の入り口で間違わなければ、賃貸経営はかなりやり易くなります。また、収支に余裕があれば、広告料や初期費用・家賃の減額など、満室対策に取れる対策も多くなります。 事業としては当たり前の話ですが、損益分岐点に余裕を持ち、そこを把握しておくことはとても重要です。大きく勝つことよりも、着実に負けない戦いをしていきましょう。例えば、当方であれば、空室率は15−20％で設定して、収支が合うか確認しています。 また、築古の不動産を購入する際には、修繕を伴うことが多くあります。 ここの修繕費用の見積もりが甘いと、収支が狂ってしまいます。ある程度、修繕のかかる前提で、キャッシュを積み立てておくなど、対策を取るようにしましょう。
周辺家賃相場の事前リサーチ。それを踏まえた家賃設定。
収支を計算する上で、とても大事な作業として、賃貸需要と相場のリサーチがあります。 ・インターネットでの家賃相場調査。（SUUMOやホームズがエリアごとの賃料相場データを公表してます） ・賃貸会社へのヒアリングを行い、適正な家賃相場・募集条件を確認。 ・レントロール（各部屋の家賃がわかる一覧資料）を見て、相場と大きく乖離した部屋がないか ・ばらつきがある場合、直近の家賃相場で引き直しても、収支は合うのか これらをチェックしていきます。 賃貸会社へのヒアリングなどは、手間もかかりますが、非常に重要な作業なので、怠らないようにしましょう。
③収支と支出を物件単位で管理し、対策を打つ。
購入した後、物件ごとに管理していない大家さんも少なくありませんが、物件単位で管理しておくことをお勧めします。 収益が思うように上がっていない際に、対策を早々に打つことができます。全体で管理していると、それが見えにくくなってしまいます。 また、予定通りの収支が取れていない場合、購入時の判断が的確でなかった可能性があるので、自身の判断力を磨く上でも大事です。 管理するアプリなどもありますが、最初はExcelなどの管理でも十分かと思います。 最初は手間に思うかもしれませんが、事業経営ですので徹底しておきましょう。
