不動産投資（不動産賃貸業）は、物件や手法をしっかり選べば、素晴らしい投資（事業）です。
しかしながら、物件選びを間違うと致命傷になりかねません。今回は、お勧めしない不動産投資法についてお伝えします。
目次
①新築区分ワンルーム投資
・節税効果：建物の減価償却費を計上できる。
→RCの法廷耐用年数は47年。大した節税効果はありません。
・新築
→買った瞬間に値段が下がる（業者利益が多額に乗っている）ため、売却しようにもなかなか残債以上の値段で売れない。
・サブリースで安定した賃料収入で安心。
→サブリースは当初家賃を保証するものではありません。２年ごとに保証家賃を更新されるケースもあります。
・年金扱いになる
→利回りが低く、完済までに毎月1万円〜2万円の持ち出しが発生します。
35年後に、借入のないマンションが手に入っても、それまでの出費を考えると、投資効率は良いとは言えません。
②サブリース物件
サブリースは、家賃をずっと保証してくれるものではありません。
新築アパートなどで、サブリースをつけて、高めの家賃設定で販売されているものもありますが、注意が必要です。
保証家賃の見直しは2年ごとというケースが多いです。
また、サブリース業者に保証料を渡すよりも、客付に強い管理会社を選び、通常通りに募集した方がよほど利益は残せます。
※サブリース新法によって、広告や販売活動の適正化が推進されていますが、ご注意ください。
③ハウスメーカーで新築
地主の方は要注意です。
「大手だから安心、物が良い」という理由で建てる方がいますが、ハウスメーカーは建築費が高く、利回りは低くなる傾向にあります。大手メーカーだからと言っても、投資額に見合うほど家賃が上がることもないため、地元の施工会社に依頼する等、建築費を安く抑えて仕上げることが賢明です。
