不動産投資（不動産賃貸業）、はじめるにはどのようなステップで進めるべきか。
不動産の賃料収入を得たいということで、不動産投資（不動産賃貸業）のご相談をいただくことが多々ございます。
ご相談の中で多いものの１つが、「興味はあるが、どのようなステップで進めていけば分からない」という声です。
今回は、不動産賃貸業の大家の立場から、どのようなステップで不動産投資を行い、購入へ向けて進めていくべきかをお伝えします。
①基本知識の習得
すごく当たり前の話ですが、期間を決めて、「最初はちゃんと勉強しましょう」という話をします。
（気持ち萎えずに聞いてくださいw）
不動産投資はあくまで不動産賃貸業です。堅実にやれば、大きく負けづらい事業だと考えます。
しかしながら、融資を受けて購入時に高値掴みしてしまったりすると、取り返しのつかない事態にもなり得ます。
勉強方法は、本や今はYouTubeでも数多くの情報が上がっているので、参考にすると良いです。
本はまずは最低30冊ぐらい（１００冊推奨）は読むことをお勧めします。（第一関門だと思って、頑張ってください！）
あとはメンターとなる方を見つけて、その方と必要なインプットを進めていくという方法もあるでしょう。
②目標設定
どこまでの規模を目指すかによって、投資方法や必要な自己資金も変わってきます。
例えば、月10万円のキャッシュフロー（家賃から必要経費を差し引いたもの）を得たいということであれば、
1棟アパートを1棟取得することで実現可能な範囲です。
一方で、今の年収と同じ規模を目指すということであれば、自己資金調達や融資戦略策定は殆どの方で必要になってくるかと思います。どこまでのレベルを目指すのか、なぜその目標なのかをまずは明確にしましょう。
自分・奥さんのお小遣い、海外旅行など、生々しく（リアリティを持って）自分のモチベーションの上がるものが望ましいです。
③資産の洗い出し、自己資金の洗い出し
不動産投資（不動産賃貸業）の規模拡大において、切っても切り離せないのが融資です。
地主や資産家の方が取得する場合や、融資を受けづらい物件を現金買いする場合を除いて、多くの方は物件取得時に融資を受けます。
よって、融資をいかに受けやすい体制を作るかが非常に重要になります。
融資を受けやすい人の特徴は、シンプルにいうと以下の二つです。
・年収が高い
・自己資金が多い。
どちらもすぐに上げることは難しいかもしれませんが、まずは、自分自身・家族・親族がどのような資産（預金・保険・株式など）を保有しているか、可能な限り一覧にして、見える化してみましょう。
意外に親の資産が多かったりということもありますし、忘れてた口座が有ったということも少なくありません。
もし資産が多い親族がいれば協力を得る事もできるかもしれません。
自己資金の多さは、物件購入を進めるにあたり、とても重要な指標になります。
（法人で取得し、規模が大きくなれば年収はあまり関係なくなりますが）
自己資金を実際に使わずとも、資産として見せられることも重要ですので、しっかり洗い出しをすることをお勧めします。
④方針決定
投下する自己資金と、目標をもとに、方針を決定しましょう。
ここで言う方針とは、どのような物件を購入していくことで、目標のキャッシュフローに到達するかと言うことです。
不動産賃貸業の規模拡大で最も重要なのは、融資と言っても過言ではありません。
現金で物件を増やすには限界もあり、何よりスピードを上げることが難しいためです。
よって、物件情報収集するにあたり、どのような金融機関で、どのような物件で融資がつくのかをまず知る必要があリます。
詳細はこのページでは書ききれないため、かなり大雑把な分け方になりますが、自己資金と年収が高い順で、以下のように使える金融機関が異なってきます。
①都市銀行系
②地方銀行系
③信用金庫・信用組合
④ノンバンク
⑤公庫
（※あくまでイメージです）
⑤物件情報収集
④⑤は並行しながら進めるイメージですが、ある程度持ち込める金融機関の目処がついたら、本格的に物件情報を収集していきます。 まず、物件情報収集にあたり、自らの購入条件を決める必要があります。
④で決めた方針をもとに、主に、エリア・利回り・構造・築年数・価格を決めましょう。
具体的な目線の決め方は別途お伝えしますが、慣れれば初動の物件精査は数秒で判断がつくようになります。
（冗談のようですがホントです。もちろん、最終判断はしっかりと精査します。）
物件購入目線を決めたら、次に物件を探します。大きく分けて、物件には2種類あります。
・ポータルサイト等に公に告知されている物件
・非公開の物件（不動産業者が既存のお客さんに対して、紹介する物件）
まずは、ポータルサイトをもとに、自分の検討条件に当てはまっている物件を資料請求してみましょう。
その際、不動産仲介業者と積極的に面談することをお勧めします。
理由は2つあります。
一つ目は、自身の知識量アップです。 不動産業者によって知識や経験に差はありますが、不動産に関する知識も付きますし、自身ならどのような金融機関が使えるなど 初期の頃はインプットとなることが多いです。
二つ目は、非公開物件の紹介を得られるようにするためです。上記で記載したように、ポータルサイトに載っている物件以外にも世の中にはたくさんの物件が流通しています。
少しでも多くの物件情報を得ることで、自らの条件に当てはまる物件に出会える確率は上がるため、上記の非公開物件も得られるように、 不動産業者さんとの関係性づくりが大事になります。
まとめ
如何だったでしょうか。
不動産は安定収入になりやすく素晴らしい事業ですが、良い物件を購入するには努力は必要になります。
最初は分からないことも多いと思いますので、メンターに聞いたり、YouTubeや本などでインプットするなりして、進めていきましょう。
私も最初は何も知らない状態で、ググったり質問したりの連続でした。ぜひ目標を定めて、自分を信じて行動してみてください。
