マンション購入にあたり、ローン借入がいくら可能かによって、予算も変わってきます。
自分はいくらまでの物件を買えるのか、ローンを組めるのか。果たして、どの程度の金額が妥当なのか。
今回は、どのような観点で、ローン借入額が決まってくるのか、お伝えします。
いくらまで借りられるのか
実際の借入限度額はいくらになるのか、気になるところだと思います。
この目安として、総返済負担率というものがあります。
収入に対する、全ての借入返済額の割合のことで、以下のように計算します。
［計算式］
・総返済負担率＝（年間返済額／12）÷（本人年収と収入合算者の年収合計／12）
・年間返済額＝今回の住宅取得の借入額＋今回の住宅取得以外の借入額）
では、いくらぐらいが限度額になるのか。
この基準目安は金融機関により異なります。あくまで目安ですが、「フラット35」の場合だと、以下のような基準となっています。
［フラット35の場合］
年収400万未満では、総返済負担率30％以下。
年収400万以上では、総返済負担率35％以下。
フラット35の借入可能額シュミレーション
https://www.flat35.com/simulation/simu_03_2.html
■例 年収400万の場合はいくらになる？
年収400万円×35% ＝ 年間返済可能額140万円
※自動車ローンなど他の返済がある場合は、返済可能額から差し引く必要があります。
借入額を増やす方法はあるのか
借入は、年収や金利により決まるものの、借入可能額を増やす方法もあります。
①ほかの借入を返済する
住宅ローン額は、住宅ローンのみならず、カーローンやその他借入額も踏まえて決定されます。
よって、審査を出すまえにそれらを完済しておくことで、住宅ローン限度額は広げることが可能です。
また、クレジットカードのキャッシング枠が影響することもあるため、使用していないクレジットカードで、キャッシング枠がある場合は事前に解約手続きを取りましょう。
なお、借入の情報は信用情報に反映されるまでに、１－２か月を要することがあるため、事前に対応することが良いと思います。
②借入期間を延ばす。
借入期間を延ばすことで、１年あたりの返済額を減らすことが可能です。
例えば、５０００万円の物件について、２５年ローンと３５年ローンの場合を比較してみましょう。
諸条件として、金利は１％固定で計算します。
・２５年ローンの場合 → 年間返済：約２２６万円（月々１８．８万円）
・３５年ローンの場合 → 年間返済：約１６９万円（月々１４．１万円）
③収入合算する。ペアローンで組む。
借入する方の収入をベースに借入可能額は決定します。
ただし、借入者に加えて、その他の収入を合算して収入を換算することも可能です。（収入合算と呼ばれるものです）
基本的には、配偶者や親・子供などの同居家族の合算が可能とされています。
なお、収入合算は本人年収に対して、どの程度まで算入できるかは金融機関によって判断が分かれます。
総合判断となるため、詳しくは金融機関へ融資相談をして、いくらぐらいまで可能か相談するようにしましょう。
シュミレーションはあくまで目安。家計に合わせてプランニングが必要。
上記はあくまで上限なので、自身の家計に合わせてプランニングしましょう。
住宅ローンの支払いは長きにわたるもので、家計にあたえる影響も大きく、支出としても最も大きいもののひとつとなるでしょう。
よって、共働き世帯の場合は、パートナーが休職・退職した場合に無理なく払えるか、子供の教育費・将来の積み立て投資を踏まえても支払いに影響はないか等、考慮をしたうえでシュミレーションを行いましょう。
個人的な見解としては、フラット３５の総返済負担率は３０－３５％ですが、そこまでの金額を組むことはお勧めしません。年収は税引き前の額面なので、実際に手元に入ってくる収入はそれよりも低いことを考えると、２０－２５％ぐらいまでが妥当なラインではないでしょうか。
注意点）ローン返済以外の費用も踏まえて、予算を決める。
また、賃貸と比較して購入した場合、以下の費用が掛かってきます。
金額は物件によってまちまちなので、検討する物件ごとに確認するようにしましょう。
・管理費、修繕積立金
・固定資産税
特に、マンションの場合、小規模物件（２０－３０戸の分譲マンション）や、共用部が豪華なマンションは、維持管理コストが高いことから、管理費や修繕積立金は高い傾向にあります。注意して確認するようにしましょう。
安易に、「家賃額＝毎月のローン返済額」であるから問題ないとするのではなく、以下の費用も見越した設計を行うことが大切です。中古物件であれば、売買時に以下の費用は事前に把握することができますので、必ず契約前に確認のうえ、支払いをシュミレーションしておきましょう。
